Cláusulas de vencimiento anticipado abusivas - Iuris NOW

¿ Son las cláusulas de vencimiento anticipado abusivas?

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Ene 30
qué son las cláusulas de vencimiento anticipado

Es muy habitual que en los contratos, del tipo que sean, se incluyan las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado. Aunque de entrada pueda parecerlo, hemos de decir que el vencimiento anticipado no es siempre sinónimo de abusividad. Es más, una cláusula de este tipo puede ser legítima y legal.

Nos vamos a referir en concreto en este articulo al análisis de la abusividad o no de las cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos bancarios; y más concretamente en las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria.

¿Qué es una cláusula de vencimiento anticipado?

La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que permite poner fin a un contrato, del tipo que sea, antes de la fecha inicialmente prevista para la extinción del mismo.

Tal y como veremos en los puntos siguientes, es una cláusula que ha adquirido especial relevancia en los préstamos con garantía hipotecaria. Sin perjuicio de ello, es una condición que también figura en otros tipos de contratos bancarios, como los créditos o préstamos personales.

¿Cuando se aplica está cláusula?

Las entidades financieras no pueden dar por vencido sin más un préstamo de manera anticipada. Deberá estar previsto en los propios contratos y la causa principal de su declaración es el impago por parte de los prestatarios de parte de las cuotas del préstamo, personal o hipotecario. No procedería la declaración del vencimiento anticipado en aquellos casos en que se está al corriente de pago.

¿Cómo se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?

En los préstamos con garantía hipotecaria, la nueva Ley de Crédito Inmobiliario que entró en vigor el pasado mes de junio regula, en su artículo 24, cuales son los requisitos necesarios para que pueda aplicarse el vencimiento anticipado en los contratos de préstamo, cuyo prestatario o fiador sean personas físicas, cuyo pago está garantizado mediante hipoteca u otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial:

  1. Que el prestatario haya impagado una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. Que las cuotas vencidas no pagadas equivalgan a los siguientes porcentajes o plazos sin pagar:
    • Impago en la primera mitad de duración del préstamo: 3% del capital concedido o impago de 12 cuotas.
    • Impago en la segunda mitad de duración del préstamo: 7% del capital concedido o impago de 12 cuotas.
  3. El acreedor ha de requerir de pago al prestatario, dándole el plazo de un mes para que se ponga al día de cuotas; y con el apercibimiento de que si no lo hace se le reclamará el importe total de la cantidad prestada.

Para los préstamos personales, no hay disposición alguna en donde se recoja que requisitos han de concurrir para su correcta aplicación. Ello no sería obstáculo para que la cláusula de vencimiento anticipado en estas operaciones pueda ser declarada abusiva. De producirse el impago, y no habiendo acuerdo entre las partes, corresponderá a los jueces pronunciarse sobre esa abusividad.

Sin perjuicio de ello, esa condición de vencimiento anticipado, en caso de impago, debe de existir y estar incorporada al contrato de préstamo personal. Además, la entidad bancaria debe haber entregado una copia del contrato al interesado, que le permita conocer en que condiciones tiene que devolver el dinero.

Efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado hipotecarios aclarados por el Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo, para pronunciarse sobre esos efectos, ha tomado como base lo dispuesto en las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En concreto, la sentencia de fecha 26 de marzo de 2019 y los autos del 3 de julio de 2019.

Nuestro más alto Tribunal, en su sentencia de pleno de fecha 11 de septiembre de 2019 analiza, si una vez que se declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, puede subsistir el contrato o se debe decretar la nulidad total de mismo.

Y su criterio es que, aun cuando procedería la declaración de nulidad del mismo, esa nulidad, podría traer consigo consecuencias muy negativas para el consumidor.

Por ello, admite que la cláusula de vencimiento anticipado que ha sido declarada nula, se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado. En la actualidad, esa disposición seria la nueva ley de crédito inmobiliario, que es la norma imperativa más favorable al consumidor.

Además, en la sentencia se recogen unas orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en tramitación, cuando no se ha puesto el inmueble ejecutado en posesión del adquirente. Por su interés, las reseñamos:

  1. Procesos en los que se dio por vencido el préstamo, antes de la entrada en vigor de la ley 1/2013: la ejecución debe ser sobreseída sin más, o lo que es lo mismo, archivada.
  2. Procesos posteriores a la ley 1/2013: si el incumplimiento de la obligación de pago del deudor no ha sido grave, se debería acordar el sobreseimiento de la ejecución. Por el contrario, si el incumplimiento reviste la gravedad prevista en la actual ley de crédito inmobiliario, debe continuarse con la ejecución.
  3. El sobreseimiento de los procesos no impedirá la presentación de una nueva demanda de ejecución. Siempre con fundamento en la ley de crédito inmobiliario.

En aplicación de estas pautas marcadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y nuestro Tribunal Supremo, muchas han sido las ejecuciones hipotecarias sobreseídas por los juzgados especializados en la tramitación de este tipo de procedimientos. Ello está proporcionando un cierto «alivio», aunque sea temporal, a aquellas personas con dificultades para hacer frente al pago de sus hipotecas.

Queda por ver los pasos a dar por las entidades bancarias, a partir de ahora, para hacer efectiva su garantía hipotecaría en los tribunales.